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场地租赁纠纷案代理词

时间:2021-03-04 12:52 未知 点击:
尊敬的审判员:
受本案被告昆明开文复合材料开发有限责任公司的委托并经云南袁野律师事务所的指派,我们担任其诉讼代理人,现依法履行职责。基于对本案证据的分析和对法律的理解,我们认为:原告江琼芳的诉讼请求无事实和法律依据,依法应予驳回。理由如下:
一、被告拥有该争议场地的合法承租使用权,并有权转租和收益。
首先,昆明市土地管理局《昆明市基本建设征拨土地批准通知书》[地征字(88)第97号]明确证实:昆明市市政公用局拆迁办公室即原昆明市城建局拆迁办已被批准征用了该块土地,取得了土地使用权。依照我国现行法律规定,土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,其合法权益受国家法律保护。市拆迁办委托昆明盛达物业管理有限责任公司在97年协议的基础上于2000年5月31日就该块土地与被告签订了一份《协议书》,约定被告有权使用到2005年6月1日。因此,被告有合法的承租使用权(见昆明市市政公用局拆迁办公室的《证明》和被告与昆明盛达物业管理有限责任公司签订的《协议书》)。
其二,原告所提供的证据:昆明市市政公用局拆迁办公室和昆明市官渡区金马镇大树大营村民委员会于1994年8月4日签订的《土地租赁协议》以及1995年10月30日签订的《土地租赁补充协议》,其明确证实:1、该争议土地“产权属两家共有”;2、昆明市市政公用局拆迁办公室拥有整块土地的管理使用权;3、大树大营村委会也认可了拆迁办将拥有管理使用权的该块土地租赁给被告经营的行为。这从《土地租赁补充协议》第二条及第三条“大营生产社同意对市拆迁办该土地承包人补偿拆迁费壹万元整”可以得到验证,该块土地从1995年6月1日至今被告一直无争议地承租使用,“该土地承包人”就是被告,且被告也实际得到了这壹万元的补偿费,有开给原告的补偿费收据佐证。
其三,被告经昆明盛达物业管理有限责任公司的同意(有昆明盛达物业管理有限责任公司的证明为证)将该块土地及地上附着物转租给原告江琼芳,于2000年7月28日签订了《房屋租赁协议》(此协议原告作为证据已提交法庭),被告交付了土地、房屋,原告支付了租金并一直使用该土地、房屋至今。
最后,我们需要特别提请法庭注意的是:本案被告对该争议土地的租赁及转租不需要进行登记备案。因为,昆明市市政公用局拆迁办公室已取得该国有土地的合法使用权,其依法可以通过出租的方式进行使用,这不同于国土资源部制定的《规范国有土地租赁若干意见》中所指的承租人通过与国土部门签订土地租赁协议的方式进行的土地租赁,不需要进行登记。而且,《中华人民共和国最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条、第四条规定:“人民法院确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,则适用合同法。合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。在本案中,当事人所签订的土地租赁协议是当事人真实意思的表示,且无任何违反法律法规强制性、禁止性规定的行为,依法应当认定为合法有效。
二、被告没有违约事实
原告提交的证据之一即昆明市市政公用局拆迁办公室和昆明市官渡区金马镇大树大营村民委员会于2000年11月24日签订的《补充协议》,并不能证明被告对该土地已失去承租使用权,这只是他们双方对共有土地管理方法的变更,该《补充协议》第三条只是明确他们之间于1995年10月30日签订的租赁协议终止,拆迁办将大树营搬迁房与大营生产社统建房所属土地1.71亩交大营生产社“管理使用”,并未涉及与被告的租赁关系。根据法律规定,共有财产管理者、管理方法的变更只是一种内部关系,共有人对外的关系并不能因此而改变。
即使像原告理解的那样,大树大营村委会收回了土地使用权,但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权(使用权)变动的,不影响租赁合同的效力”,被告也并未丧失对该土地的承租使用权。原告根据昆明市市政公用局拆迁办公室和昆明市官渡区金马镇大树大营村民委员会于2000年11月24日签订的《补充协议》就当然认为被告已失去对该土地的承租使用权是毫无事实和法律根据的。原告与大树大营村委会擅自签订土地租赁协议,置原被告双方已经签订的《房屋租赁协议》于不顾,这正是原告对被告的违约行为。
另外,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第二款的规定:“第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。”即使大树大营村委会向原告主张权利,原告也应及时通知被告。原告和大树大营村委会就该块土地再签租赁协议,其法律后果只能由原告自己承担。
综上所述,原告提交的一系列证据不能证明被告违约。相反,只能证明原告出于对事实和法律的错误理解,认为被告失去了承租使用权,而擅自与大树大营村委会签订协议,导致自己首先违约的事实。被告既无违约的意图,更无违约的行为,被告是真心希望双方的协议得到切实履行。因此,请求法院驳回原告的诉讼请求,以保证原被告双方间的《房屋租赁协议》继续得到履行。
 
以上意见,请法庭予以慎重考虑并采纳。



 代理律师:吴黎明  二00一年七月二十一日