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某小区延期交房延期办证案代理词(含退还配套费)

时间:2021-03-04 12:51 未知 点击:
尊敬的首席仲裁员、仲裁员:
在合并审理的××位×××小区业主(以下简称“申请人”)诉云南×××房地产开发有限公司(以下简称“被申请人”)商品房买卖合同纠纷的××个案件中,我们受×××住宅小区(三期)A栋和B栋××位业主的委托,参加仲裁。现就本案并围绕申请人的仲裁请求逐一发表以下代理意见。
一、被申请人未在合同约定的期限内将申请人所购商品房交付给申请人,应承担逾期交房的违约责任。
双方签订的《商品房购销合同》第七条约定:“甲方应于2008年9月30日前,将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。被申请人出示证据:“竣工验收证明、消防验收意见书、交房公告”意欲证明被申请人不存在逾期交房的违约行为。而本代理人认为,被申请人的这三类证据恰恰证明被申请人存在逾期交房的违约行为,理由是:自2002 年1 月1 日起施行的《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)中的强制性条文第5.0.4条规定,单位(子单位)工程质量验收合格应符合下列规定:1.单位(子单位)工程所含分部(子分部)工程的质量均应验收合格;2.质量控制资料应完整;3.单位(子单位)工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整;4.主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定;5.观感质量验收应符合要求。且不说“竣工验收证明”只是对几方参与验收的事实行为的证明,并非验收合格的结论;就算认可“竣工验收证明”就等于验收合格的结论,也仅仅证明“地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑电气、建筑给排水、通风分部工程”验收合格,该“竣工验收证明”上还特别注明:不包括幼儿园工程、物管中心工程及公共建筑工程,显然,这些未经验收的分部工程也是其所验收的单位工程“×××住宅小区(三期)A、B栋中的分部工程,也应验收合格才行。另外,2006年3月1日起实施的编号为GB 50368 - 2005国家标准《住宅建筑规范》是强制性国家标准,关于消防,其3.1.6条规定:“住宅应具有防火安全性能。”9.1.4条规定:“住宅建筑的耐火性能、疏散条件和消防设施的设置应满足防火安全要求。”9.1.5条规定:“住宅建筑设备的设置和管线敷设应满足防火安全要求。”此外,对耐火等级及其构件耐火极限、防火间距、防火构造、安全疏散、消防给水与灭火设施、消防电气、消防救援都做出了详细的规定。这说明,消防设施也是构成住宅的一部分,工程质量验收当然应包括消防设施的验收。被申请人出示的两份消防验收意见书中也提到“对该工程的土建工程、室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、消防联动控制系统、灭火器及其他消防设施等进行了消防验收”,同样说明申请人所购商品房中是具备这些消防设施的,且消防设施是住宅的一个专业性很强的决定住宅安全性能的重要分部工程,当然就应验收合格后才能交付使用。因此,《商品房购销合同》第七条约定的“经建设单位组织验收合格”不能简单地理解为“地基基础经建设单位组织验收合格”或者“主体结构经建设单位组织验收合格”,而应是“所有分部工程均应经建设单位组织验收合格”。被申请人出示的A栋消防验收意见书的主文第一至第七行“你单位报送的……《建筑工程消防验收申报表》及全套消防竣工资料于2008年10月15日收悉,该工程经你单位组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范进行自检合格,并书面出具了《建筑工程消防验收自检报告》及由云南真宇消防检测评价有限公司出具的《电气设施检测报告》和《消防设施检测报告》”以及B栋消防验收意见书的主文第一至第六行“你单位报送的……《建筑工程消防验收申报表》及全套消防竣工资料于2009年4月13日收悉,该工程经你单位组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范进行自检合格,并书面出具了《建筑工程消防验收自检报告》及由云南真宇消防检测评价有限公司出具的《电气设施检测报告》和《消防设施检测报告》”,更进一步说明消防设施也应经建设单位组织验收合格后再报请昆明市公安消防支队核验并出具验收意见书。
根据《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”并结合《商品房购销合同》第七条、第十条的约定,可知“商品房经建设单位组织验收合格”是公告和交房的前提条件,现有证据证明:本案中消防设施的验收分别为A栋2008年10月21日和B栋2009年4月13日,已大大晚于被申请人交房公告日2008年9月29日和合同约定的交房日2008年9月30日,被申请人存在逾期交房的违约行为,应承担逾期交房的违约责任。
因2008年9月29日被申请人发布交房公告时房屋并不具备交付条件,所以,此公告不能免除被申请人的违约责任;同时,因公告系被申请人的单方行为,公告所定的交房时间2008年9月30日起至2008年12月30日不能改变《商品房购销合同》第七条约定的交房时间“2008年9月30日前”。因2008年9月29日的公告无效,所以,之后当房屋具备交付条件时,被申请人还应再次通知申请人接房。
二、被申请人应向申请人支付逾期交房违约金,违约金的计算方式为:自2008年10月1日起算,其中,申请人在消防验收日前接收房屋的,计算至消防验收合格之日;申请人在消防验收日后接收房屋的,计算至实际接房之日止(消防验收合格日期:A栋为2008年10月21日,B栋为2009年4月13日);前60天,按每天30元计算,为1800元;60天后,按总房款(含首付款和按揭贷款,以下同)的0.02%乘以逾期天数计算。
《民法通则》第五十八条规定,违反法律或者社会公共利益的行为无效。在消防验收合格日前,被申请人把不符合国家标准的房屋和未经合法竣工验收的房屋交付给申请人,被申请人不但违反了有关房屋质量和验收的法律,还使购房者人身和财产安全处于不确定状态,违反了社会公共利益,因此,这种行为系无效行为。房屋验收是一项需要较高技能、相应设备及资质才能进行的工作,其需要验收的项目也不仅仅限于观感质量一项,申请人不具备验收的能力、资质和条件,因此,申请人的接房行为不能被认定为对房屋的验收行为。因此,在房屋不具备交付条件前被申请人的交付行为不能视为其已履行了交房义务。无效民事行为自始无法律约束力,不能产生履行合同从而免除其违约责任的法律后果。所以,申请人在消防验收日前接收房屋的,逾期交房违约金应计算至消防验收合格之日。在消防验收合格之后,被申请人还应再次通知申请人接收房屋,但本案没有证据证明被申请人履行了这样的通知义务,所以,申请人在消防验收日后接收房屋的,逾期交房违约金应计算至实际接房之日止。
三、去年已申请过仲裁的11位申请人的本次逾期交房违约金的仲裁请求与原仲裁案并非重复请求:原仲裁案计算的违约期限自2008年10月1日至2009年1月15日;本案计算的违约期限自2009年1月16日至消防验收合格之日或实际接房之日(其中,申请人在消防验收日前接收房屋的,计算至消防验收合格之日;申请人在消防验收日后接收房屋的,计算至实际接房之日;若申请人在2009年10月26日原裁决书签收之日后接房的,计算至2009年10月26日止;消防验收合格日期:A栋为2008年10月21日,B栋为2009年4月13日),违约期间不同,违约金额不同,依法应予支持。
四、申请人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书,其根本原因是被申请人未向房屋权属登记管理部门提交资料办理房屋所有权初始登记而导致至今无法完成房屋所有权转移,并不是双方的代办分户产权登记的委托关系出现了问题。被申请人违反了《商品房购销合同》补充协议第四条第1款的规定,理应承担违约责任。
商品房买卖合同的目的就是买受人通过支付对应的价款,取得所购房屋的所有权。《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”的规定,明确了出卖人负有转移出卖房屋所有权的主合同义务,出卖人将房屋所有权转移至买受人,合同目的才能实现。而根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,房屋所有权的设立和转移是需要通过不动产登记来实现的。
《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条(因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力,笔者注)规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;”《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。”《房屋登记办法》第三十五条“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第十六条“新建房屋的,应当自房屋竣工验收结束之日起90日内,由房屋权利申请人申请房屋所有权初始登记,并提交下列登记文件:(一)立项批准文件;(二)国有土地使用权证;(三)建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证或规划分期验收证明;(四)房屋工程竣工验收备案文件。”《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第十七条“开发企业出售商品房的,自开发项目竣工验收结束之日起90日内,办理商品房权属预登记,并提交下列登记文件:(一)立项批准文件;(二)国有土地使用权证;(三)建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证或规划分期验收证明;(四)房屋工程竣工验收备案文件;(五)具有合法资质的房产测量机构出具的测绘结果报告书;(六)企业法人营业执照、法人授权委托书;(七)商品房销售情况说明材料。”
根据上述法律规定,只有在被申请人将相关资料提交登记机构并办理完房屋所有权初始登记后,才能由双方共同申请办理房屋所有权转移登记,两次登记完成后,才能视为房屋所有权已依法转移。双方签订的《商品房购销合同》补充协议第四条“关于办理产权登记的约定”第1款规定:“甲方保证销售的商品房产权清晰,房屋竣工验收合格后,将需要甲方提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门,确保乙方能顺利办理所购房屋分户产权登记手续。”庭审已经查明:被申请人未能取得建设工程竣工验收备案表,更未向房地产行政主管部门报送需要被申请人提供的办理房屋权属初始登记的资料,被申请人已构成违约,根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,被申请人应承担相应的违约责任。被申请人辩称其已向建设局、规划局报送了资料,无需向产权登记机构报送资料,此辩解显然与约定和法律规定不符,不能形成有效抗辩;被申请人也没有任何证据证明其已向建设局、规划局报送了资料。被申请人更未提交任何证据证明其未完成房屋所有权初始登记是由于不可抗力或者购房人的原因或者行政管理部门等第三方责任而造成,因此应认定为被申请人自身原因造成权属转移拖延,被申请人没有任何法定或约定抗辩事实可以免责。
据申请人了解,被申请人违反规划无法取得规划核验合格证和竣工验收备案表是其无法提交办理房屋所有权初始登记资料的重要原因,申请人向仲裁庭提交的昆明市规划局处罚通知可以印证这一事实。合同约定A栋为地下2层,地上20层和19层;合同约定B栋为地下2层,地上17层。而现状是A栋地下1层,地上21和20层,A栋地下停车场入口处位置被×××地产公司作了更改变动,占用了公用广场面积;B栋地下1层,地上18层,电梯入口在地下,B栋住户要从负1楼安全通道进出电梯,而原有的面向花园的入户大厅大门现在却被另一地产公司修建的地下车库高高的围墙堵住。户数与房产备案也不一致,多出了5套。并且,被申请人改变了B栋入户方向,使得该栋业主不能直接进入景观区,同时由于入户通道的改向,使得入户大厅没有任何价值。地下两层原规划设计用途是地下车库和人防设施,现被申请人改为地下一层车库和地上一层商铺(A栋)以及地下一层设备层和地上一层住宅(B栋多出的5套住宅就是这样产生的)。对比《商品房购销合同》、A、B栋竣工验收证明以及A、B栋消防验收意见书不难发现上述事实。
被申请人出示证据“产权委托代办书”证明双方依据商品房购销合同建立了委托代理法律关系以及申请人委托被申请人代办房屋产权登记的事实。本代理人认为:该份证据不能作为被申请人不承担“因被申请人的原因致使申请人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的违约责任”的抗辩理由。双方签订的《商品房购销合同》补充协议第四条“关于办理产权登记的约定”第2款规定:“乙方以一次性付款的,甲方协助乙方将办理分户产权登记所需的房屋资料提供乙方,乙方可自行办理其所购房屋产权登记手续;乙方也可委托甲方代办该项手续,所产生的办证费用由乙方承担。”该条第3款规定:“乙方以银行按揭方式付款的,乙方授权甲方全权办理《房屋所有权证》(及《房屋共有权证》)的有关手续,所产生的办证费用由乙方承担;《房屋所有权证》(及《房屋共有权证》)办理完毕后,甲方将该证移交贷款银行办理登记手续。”申请人就是根据该两款约定向被申请人出具《产权委托代办书》的,委托事项是办理分户产权登记即房屋所有权转移登记手续,仅仅是委托被申请人以申请人的名义向产权登记机构提交产权转移登记所需资料,并未改变双方商品房买卖合同关系所决定的被申请人应向申请人转移房屋所有权的义务,办理分户产权登记手续的委托关系并未取代双方的商品房买卖合同关系,两种法律关系并行不悖,现在也不是委托办证关系出了问题,而是根本不具备分户产权登记的前提条件,就是因为被申请人未提交资料办理房屋所有权初始登记而导致至今无法完成房屋所有权转移的。所以,被申请人出示的《产权委托代办书》不能免除被申请人因未提交资料办理房屋所有权初始登记而导致至今无法完成房屋所有权转移的违约责任。
五、被申请人应向申请人支付“因被申请人的原因致使申请人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的违约金”;违约金的计算公式为:逾期天数×总房款×0.021%,逾期天数自申请人实际接收房屋第90天起算至申请人取得房屋权属证书之日止;违约金的支付方式为:仲裁裁决生效之日前的违约金(即自申请人实际接收房屋第90天起至仲裁裁决确定之日期间的日历天数乘以总房款再乘以0.021%所得乘积的违约金金额)于裁决生效之日一次性支付;仲裁裁决生效之日后的违约金每月支付一次,每月30日或31日前付清当月违约金[每月违约金的计算公式为:(30或31)×总房款×0.021%;最后一月违约金的计算公式为:申请人取得房屋权属证书之日所经历的当月日历天数×总房款×0.021%],最后一月违约金于申请人取得房屋权属证书之日付清。
《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
首先,被申请人出示的证据“产权委托代办书”不能视为“当事人有特殊约定”而可以免责的理由,《城市商品房预售管理办法》第十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所说的“特殊约定”是指双方免除对方违约责任事由的特殊约定,而不是分户产权登记代办关系的约定,前已述及,办理分户产权登记手续的委托关系并未取代双方的商品房买卖合同关系,并未改变双方商品房买卖合同关系所决定的被申请人应向申请人转移房屋所有权的义务,两种法律关系并行不悖。
其二,虽然《商品房购销合同》未明确约定被申请人向申请人转移房屋所有权的时间期限,未约定被申请人在房屋竣工验收合格后多长时间内,应将需要甲方(被申请人)提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。但没有约定时间期限不表示可以无限期拖延甚至永远不予提交资料并转移所有权,被申请人应在合理期限内履行上述义务,申请人认为按照上述法律规定自房屋交付使用之日起90天应为合理期限,这90天构成被申请人的免责期间,90天过后应承担违约责任。
其三,无论是一次性付清全款购房还是按揭贷款购房的申请人的损失都是客观存在的。被申请人在按揭贷款关系中为申请人承担保证担保责任并不能免除其应承担商品房买卖合同关系中的违约责任。申请人将房屋抵押给银行,银行取得房屋抵押权,房屋所有权仍然属于申请人,申请人在取得房屋所有权后可自由选择提前还清贷款消除权利限制而出售房屋。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能,现因被申请人未转移房屋所有权予申请人,导致申请人无法完整行使房屋所有权,损失是客观存在的;更何况,房屋所有权还与户口迁移、升学就业、社会福利保障、贷款比例、家庭关系等均有关联,现因被申请人未转移房屋所有权予申请人,导致申请人无法享有这部分权益,其损失也是客观存在的。被申请人辩解未影响到申请人的任何利益是不能被采信的。
在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下,应根据《合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(0.021%)的标准计算违约金。而被申请人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定认为违约金过高,认为对涉及商品房买卖合同纠纷的违约金的承担是补偿性质的,是以造成损失为前提进行的补偿,而申请人并未证明被申请人造成其损失,不应获取过高的补偿。本代理人认为:被申请人的这种理解是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的为法定违约金标准,不是约定违约金,已经考虑了合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形而规定的合理计算标准,不应当被再次调整;前已述及,申请人的损失是客观存在的,虽然申请人确实无法计算损失的具体金额,但这正是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的初衷,申请人有权按照该条规定的计算标准主张违约金。
其四、申请人请求的违约金的支付方式合情合理,不违背法律规定,请仲裁庭一并予以支持,即:仲裁裁决生效之日前的违约金(即自申请人实际接收房屋第90天起至仲裁裁决确定之日期间的日历天数乘以总房款再乘以0.021%所得乘积的违约金金额)于裁决生效之日一次性支付;仲裁裁决生效之日后的违约金每月支付一次,每月30日或31日前付清当月违约金[每月违约金的计算公式为:(30或31)×总房款×0.021%;最后一月违约金的计算公式为:申请人取得房屋权属证书之日所经历的当月日历天数×总房款×0.021%],最后一月违约金于申请人取得房屋权属证书之日付清。
六、《商品房购销合同》补充协议第一条第3款“配套费7000元,交房时据实结算,多退少补”,现房屋已交付,而被申请人未举证证明其在房款之外另行出资建设了哪些配套设施,申请人在房款之外另需承担的配套费具体金额是多少,因此,被申请人应承担举证不能的法律后果,被申请人应全额退还其向申请人收取的配套费7000元。
申请人认为该条约定的配套费应是被申请人在房款之外另行出资购买如卫生间的坐便器、洗脸盆、浴缸等卫生洁具或者厨房的抽油烟机、煤气灶、整体式厨柜等所支出的费用,而被申请人认为配套费由煤气初装费、供用气及相关管网建设工程费、智能化弱电系统工程费、通信管网建设工程费、有线电视网络系统工程费等构成,申请人认为这些系统是构成房屋的必要组成部分,是房屋建设过程中产生的工程费,房地产开发产品完工前发生的各项支出已构成开发产品的建造成本;申请人并没有在设计图纸、国家标准和法律规定之外另外要求被申请人建设安装了任何设施;开发商收取的配套费不是“代收费”,被申请人没有任何证据证明申请人应当支付被申请人与承建单位签订的合同中约定的工程价款;开发商无权在房款外另行收取任何没有合同约定或者法律依据的未予标明的费用。
(一)燃气管道、电视、电话、楼宇对讲系统等是构成房屋的必要组成部分,房款中当然已包含房屋组成部分的建设费用
《住宅建筑规范》第3.1.1条“住宅建设应符合城市规划要求,保障居民的基本生活条件和环境”、第8条“设备”中的第8.4条“燃气”第8.4.1条“住宅应使用符合城镇燃气质量标准的可燃气”第8.4.5条“十层及十层以上住宅内不得使用瓶装液化石油气”;
《城市燃气管理办法》第九条“民用建筑的燃气设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收”第十四条“城市新区建设和旧区改造时,应当依照城市燃气发展规划,配套建设燃气设施。高层住宅应当安装燃气管道配套设施”;
《云南省城市住宅建设标准》(云南省工程建设强制性标准)第二条“本标准适用于全省城市新建的普通标准住宅,不适用于高级公寓和别墅等高标准住宅”第四章“设备与设施标准”中的第17条“设备、设施的设置应具有一定的超前性,预留安装位置,各类管线应集中隐蔽综合设计”第二十二条“住宅共用天线、有线电视天线、电话管线必须设置到户”第二十三条“有管道燃气供应地区,供气管道系统设计与施工应与土建同步完成,每套住宅应设燃气计量表”第三十三条“高层住宅可设置楼宇对讲系统”;
《云南省住宅小区及商住楼内通信设施规划建设管理暂行办法》第三条“本办法所称的住宅小区及商住楼内通信设施是指住宅小区及商住楼建筑规划用地范围内的通信管道、桥架、地沟等通信缆线通道,建筑物内的通信暗管、暗线,以及用于安装通信线路配线设备的集中配线交接间等配套通信设施”第六条“住宅小区及商住楼开发建设应当配套设置通信设施,并满足住宅小区及商住楼内用户使用通信设施的需要”第七条“住宅小区及商住楼建筑规划用地范围内的通信管道、桥架、地沟等通信缆线通道,建筑物内的通信暗管、暗线,以及用于安装通信线路配线设备的集中配线交接间等通信设施,由建筑开发商统一建设,随住宅小区及商住楼主体工程建设同步设计、同步施工、同步竣工验收备案,并作为项目配套设施统一移交,所需投资一并纳入相应住宅小区或商住楼的建设项目概算”;
《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》(信息产业部与建设部联发信部联规〔2007〕24号)第一条“住宅小区及商住楼应同步建设建筑规划用地红线内的通信管道和楼内通信暗管、暗线,建设并预留用于安装通信线路配线设备的集中配线交接间,所需投资一并纳入相应住宅小区或商住楼的建设项目概算,并作为项目配套设施统一移交”。
根据上述规定可知:燃气管道、电视、电话、楼宇对讲系统等构成房屋的必要组成部分,房款中当然已包含房屋组成部分的建设费用。
(二)房地产开发产品完工前发生的各项支出已构成开发产品的建造成本,若再就其中部分设施设备在房款外另行收取配套费就属于重复收费行为
《建筑法》第二条第二款规定:“本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”;《建设工程质量管理条例》第二条“本条例所称建设工程,是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。
《商品住宅价格管理暂行办法》第五条“商品住宅价格由下列项目构成:(一)成本:……;3.住宅建筑、安装工程费;4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费”;
《施工、房地产开发企业财务制度》第五十一条“房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出”;
《云南省商品住宅价格管理办法》第五条“住宅价格由下列项目构成。一、成本,包括支付的以下各项费用:……,4.建筑安装工程费。5.住宅小区基础服务设施工程费:指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内(含20米)道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库(棚)等”。
可见,房屋附属设施以及与房屋配套的线路、管道、设备的建造、安装,属于房屋建筑安装工程的组成部分,所产生的费用是房屋建筑安装工程费用或基础设施建设费,构成开发产品的建造成本,若再就其中部分设施设备在房款外另行收取配套费就属于重复收费行为。
(三)开发商无权在房款外另行收取任何没有合同约定或者法律依据的未予标明的费用。申请人并没有在设计图纸、国家标准和法律规定之外另外要求被申请人建设安装了任何设施,被申请人无权向申请人收取所谓的配套费
《商品住宅价格管理暂行办法》第九条“任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格”第十条“除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外,严禁向商品住宅摊派、收费”;
《城市房产交易价格管理暂行办法》第二十条“房产交易价格和经营性服务收费实行明码标价制度。进入房产交易市场交易的房屋,应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售(出租)价格”;
《关于商品和服务实行明码标价的规定》第十八条“房地产经营者应当在交易场所标明房地产价格及相关收费情况”第十九条“经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用”;
《云南省商品住宅价格管理办法》第九条“购房单位或个人因需要,提出与施工图不同但符合国家住宅设计规范要求,所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用,由开发经营公司在销售价格之外,按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。”第十条“单位和个人购买商品住宅,或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳,其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部,省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成,收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定的收费以外,任何部门和单位制定的收费均无效。”第十四条“任何单位不得在已经批准的商品住宅价格构成因素以外,擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格”;
《昆明市房产交易价格行为规则》第五条“房产交易(包括实行市场调节价的商品房,以及实行政府定价和政府指导价的安居工程、经济适用住房、合作建房等)应实行明码标价,并采用《昆明市商品房售房标价笺》和《昆明市商品房销售明码标价书》两种标价形式。”第六条“《昆明市商品房售房标价笺》的内容应包括房产名称、户型、装饰装修标准、销售的建筑面积、套内使用面积、单位平方米销售价格等。《昆明市商品房销售明码标价书》的内容应包括房产名称、坐落位置、结构、户型、套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积。套内使用面积、装饰设备标准、单位平方来销售价格、总售价、成交时间、付款方式及期限、交房期限等,以及销售价格外代收代付的具体收费项目、收费标准等。”第十一条“房产价格构成以外的代收代付费用应在《昆明市商品房销售明码标价书》中详细标明。属于政府定价的收费项目或行政事业性收费项目,应严格按规定标准代收;属于规划设计外增加的设备、设施和服务项目,应由购房者自主选择,不得强行配备、强行服务、强行收费;必须统一安装的设备、设施,其价格不得高于市场价格;属于分摊性质的费用,应按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用。”第十二条“房产销售不得在《昆明市商品房销售明码标价书》以外加收任何费用,也不得在房产交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用”。
被申请人(即开发商)向申请人收取的所谓“配套费”在与申请人签订《商品房购销合同》补充协议时并没有明确是哪些配套项目以及费用核算的依据是什么。直到今天开庭,我们才明白其指的是有关煤气、电话线、宽带、有线电视、闭路电视监控系统、室内综合布线系统、楼宇对讲系统等弱电系统工程,而申请人认为这些项目本身就是房屋的组成部分,其建设费用已进入开发成本,是不应当另行收费的。

(四)被申请人(开发商)收取的配套费不是“代收费”,被申请人没有任何证据证明申请人应当支付开发商与承建单位签订的合同中约定的工程价款
何为“代收费”?即开发商代理配套设施承建方向购房人收取费用。前提是,配套设施承建方与购房人之间应当存在合同关系且购房人需要支付相应合同价款,或购房人出资委托开发商在设计图之外增建某些项目。而实际上,在房屋建成销售前,购房人并不确定,也就不可能有任何委托行为或与配套设施承建方发生任何法律关系,开发商是以建设方的身份直接与配套设施承建方签订合同,约定价款并支付费用,承建方开具发票给开发商,开发商将发票作为财务凭证做账,进入成本,抵扣税收,怎么能说是“代收费”呢?在开发商与配套设施承建方签订的合同中,购房人没有任何身份,不享有合同权利,无权监控合同款项的使用,无权监督工程质量,自然就不应负担合同价款。至于这些设施的建设费用是否实际进入成本并不是可以另行收费的理由,国家规定可进入成本,开发商不把它做进成本,那是开发商自己的事,何况进不进入成本购房人是无法监控的,这些建设费用发票从来都不会直接开具给购房人,而是开具给开发商,开发商不将该发票作为成本凭证做账的情况也是难以让人相信的,何况也没有任何证据证明这些费用没进入成本,也没有在房屋买卖合同中明确哪些设施设备没有进入成本。
如果“管道煤气建安费”拿出来单独收费,那么其他项目也可拿出来单独收费,因为几乎所有项目都不是开发商自己亲手建造的,都是开发商以建设单位的身份发包给不同资质的勘察设计、施工、监理等单位完成的,开发商只是一个投资者、组织者。“管道煤气建安费”是煤气公司收取的,你拿该费用来分摊,那么,土建费是土建施工单位收取的,为什么不拿土建费来分摊呢?设计费用是设计单位收取的,为什么不拿设计费来分摊呢?开发商说“管道煤气建安费”没进入成本,同样可以说“基础打桩费”没进入成本,开发商说“有线电视建安费”没进入成本,同样可以说“分户门、分室门、窗、电梯的建安费”没进入成本,甚至可以说“某根柱子、某根电线、某根水管”未进入成本。如果住宅的这些组成部分可以拆分收费,如果房屋建筑安装工程分项向购房人收费,那么就全部拆分收费,而不应一部分收总的费用(房款),再加一部分另行收费,还不如干脆全部将房屋拆开来一项一项地收费算了。申请人真不知道自己交纳的房款到底买了房屋的哪一部分。
七、去年已申请过仲裁的11位申请人的本次退还7000元配套费的仲裁请求与原仲裁案并非重复请求;原裁决“不予处理”配套费的原仲裁请求,对于没有处理的仲裁请求,申请人的诉权并未丧失。
案号为08280、08292、08308、08309、08316、08342、08355、08358、08359、08378、08389的11位申请人去年的仲裁请求为:裁决被申请人向申请人出示其代收配套费的依据和费用明细,并将其多收的部分退还给申请人;本次仲裁请求为:裁决被申请人向申请人退还其毫无依据收取的配套费人民币柒仟元整(¥7000元),显然不是重复请求。并且,原裁决书第13页第三、四、五、六行即裁决书第二部分“仲裁庭意见”第(二)项“合议庭评判”第5款是这样陈述的:“因申请人未能明确其要求被申请人将其多收部分配套费申请请求的具体金额,且未就该请求交纳仲裁费用,因此,合议庭对申请人要求将多收部分配套费退还的申请请求不予处理。”对于没有处理的仲裁请求,申请人的诉权并未丧失。
八、申请办理诉争房屋所属住宅小区的建设工程竣工验收备案和房屋所有权初始登记,既是被申请人应履行的合同义务又是法定义务,是由合同目的“转移房屋所有权予申请人”所决定的被申请人的主合同义务;被申请人向申请人出示该竣工验收备案表和房屋所有权初始登记证明,不仅属于房屋所有权转移的附随义务,也属于买受人知情权的独立诉求,依法应予支持。
九、根据《城镇燃气输配工程施工及验收规范》(CJJ33-2005)、《城镇燃气室内工程施工及验收规范》(CJJ94-2003)和建设部《城市燃气管理办法》第九条、第十一条以及《昆明市燃气管理条例》第七条、第八条、第九条及其他相关法律规定,为满足住宅应有的使用功能和安全要求,被申请人负有对煤气管道及其附属设施组织验收合格、确保煤气管道及其附属设施处于可以正常使用状态,并为诉争房屋开通煤气、安装电表、开通居民生活用水、居民生活用电的法定义务和约定义务;被申请人向申请人出示煤气管道及其附属设施的竣工验收合格证明,不仅属于被申请人的附随义务,也属于买受人知情权的独立诉求,依法应予支持。
十、本案仲裁费用、律师费用均因被申请人违约行为且对纠纷处理不当而发生,系申请人为实现权利而支出的费用,且系合法票据,均导致申请人现有财产的减少,造成直接经济损失,这两项费用的支付均有合法依据且金额合理,理应由被申请人承担。
综上所述,申请人的所有仲裁请求均有充分的事实和法律依据,请求仲裁庭予以支持!
云南建广律师事务所
代理人:吴黎明、李x、段丽云
二0一0年九月三十日